전세사기 형사고소, 민사소송 중에도 가능할까요? 보증금 반환 합의 사례와 준비사항

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

민사소송을 하고 있는데 전세사기 형사고소도 할 수 있을까요? 가능합니다. 다만 단순한 보증금 미반환과 계약 당시 사기 혐의는 구분해야 하며, 고소와 합의만으로 실제 반환이 보장되지는 않습니다.

1. 보증금 미반환과 사기 혐의는 어떻게 구분할까요?

전세보증금을 돌려받지 못하면 집주인을 고소할 수 있는지부터 궁금해집니다. 전세사기 형사고소는 계약 당시의 거짓 설명과 보증금 지급의 관계를 확인하는 데서 출발하며, 반환 지연만으로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다.

임대인이 중요한 권리관계를 숨기거나 정상적으로 반환할 것처럼 설명했다면 당시 사정을 살펴야 합니다. 계약 이후 집값 하락이나 자금난으로 반환이 어려워진 상황과 처음부터 속여 보증금을 받은 상황은 구분해야 합니다.

갭투자나 다수 주택 보유, 가족 명의의 부동산이 있다는 사실도 사건을 이해하는 자료가 될 수 있습니다. 그러나 그 사정만으로 범죄나 다른 가족의 책임을 단정할 수 없고, 누가 어떤 설명과 행위를 했는지 확인해야 합니다.

민사소송은 반환 의무를 다투고 집행권원을 확보하는 절차이며, 형사절차는 범죄 혐의를 수사하는 절차입니다. 제이씨엘파트너스는 두 절차의 목적을 구분하면서 증거와 재산 상태에 맞춰 병행 필요성을 검토합니다.

2. 민사소송 중 형사고소로 반환 합의를 이끈 사례

소개하는 의뢰인은 수원에서 전세사기 피해를 호소한 사회초년생으로, 이미 민사소송을 제기했지만 보증금을 받지 못한 상태였습니다. 임대인이 연락을 제대로 받지 않아 반환 요구만으로 해결하기 어려운 상황이었습니다.

상담 과정에서는 임대인이 갭투자 방식으로 다수 주택을 보유하고 일부가 아들 명의라는 정황을 확인했습니다. 제이씨엘파트너스는 관련 자료를 정리하고 계약 당시 기망행위와 보증금 편취 의심 정황을 중심으로 형사고소를 진행했습니다.

경찰 수사가 시작된 뒤 임대인이 합의를 요청했고, 보증금 전액과 소송비용 전액을 지급받는 조건의 합의로 이어졌습니다. 공개된 합의서에는 지급 약정과 그 이행을 전제로 한 절차 취하 조건이 담겨 있습니다.

이 사례는 민사절차 중에도 형사상 쟁점을 검토해 반환 합의를 이끌어낸 경험을 보여줍니다. 다만 합의가 이루어진 사실과 범죄에 대한 유죄 판단은 구분해야 하며, 고소했다고 모든 사건에서 같은 금액을 회수하는 것은 아닙니다.

3. 고소장에는 억울함보다 증거의 연결이 중요합니다

고소장에는 계약 경위와 설명 내용, 보증금 지급, 이후 확인한 사실을 날짜순으로 적는 것이 좋습니다. 어떤 설명이 거짓이었고 그 설명을 믿어 돈을 지급했는지를 자료와 연결하면 사건 구조를 전달하기 쉽습니다.

계약서와 특약, 당시 등기사항증명서, 중개 과정 자료, 문자·카카오톡 대화, 송금 내역 등을 함께 정리하세요. 신탁이나 공동담보가 문제되는 경우에는 해당 권리관계 자료를 확인하고, 현재 등기만으로 계약 당시 상황을 판단하지 않도록 주의해야 합니다.

직접 확인한 사실과 추정, 다른 사람에게 전해 들은 내용을 구분해 기록하세요. 유사 피해가 의심되더라도 확인되지 않은 피해자 수나 임대인의 재산 은닉을 확정적으로 적지 말고, 자료의 출처와 확인 경위를 정리해야 합니다.

민사소송을 진행 중이라면 소장과 상대방 답변, 판결이나 지급명령 등 현재 단계의 서류도 함께 검토하세요. 형사절차가 진행된다는 이유로 이사 전 권리 보전이나 가압류, 경매 대응 등 별도로 필요한 조치를 놓쳐서는 안 됩니다.

4. 합의 조건과 실제 지급을 끝까지 확인하세요

합의 제안을 받으면 얼마를 언제 어떤 방식으로 지급하는지부터 확인해야 합니다. 합의서 작성만으로 회수가 끝나는 것은 아니므로 실제 입금과 미지급 잔액을 확인하는 것이 중요합니다.

분할 지급이라면 각 지급일과 지연 시 대응, 기존 청구권을 어떻게 처리할지 정리해야 합니다. 보증금 외 이자와 비용도 합의 범위를 명확히 하고, 일부 금액을 받은 사실이 나머지 청구에 미치는 영향을 살펴야 합니다.

고소 취소나 소송 취하, 임차권등기 말소를 먼저 요구받더라도 지급과 어떤 순서로 연결할지 검토하세요. 고소 취소만으로 수사나 처벌 여부가 자동으로 정해지는 것은 아니며, 이미 진행한 민사절차의 처리에도 별도 확인이 필요합니다.

상담 전 계약과 송금 자료, 당시 설명 기록, 반환 요구 자료, 민사절차 서류를 준비하면 사건을 구체적으로 검토할 수 있습니다. 전세사기 형사고소와 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면 제이씨엘파트너스에 현재 상황을 바탕으로 도움을 요청하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.